Найпопулярніший спосіб придбання житла в Києві – інвестування на етапі будівництва.
Придбати квартиру в новобудові можна ще на етапі закладання фундаменту, що дозволяє істотно заощадити.
Втім, столичний будівельний ринок знає чимало історій, коли участь в такій схемі купівлі закінчувалося справжньою катастрофою для недосвідчених інвесторів.
Юридично підкований забудовник при бажанні може легко обдурити вкладника, залишивши того біля розбитого корита.
У подібну ситуацію недавно потрапили і інвестори ЖК “Кришталеві джерела”.
Багато з них змушені довічно виплачувати величезні суми ЖЕКу за нав’язані їм послуги, а бунтарі ще і залишилися без даху над головою.
* * *
У 2009 році на вулиці Метрологічній у Голосіївському районі Києва почав будуватися житловий комплекс “Кришталеві джерела”.
Місце майже ідеальне для втечі від міської суєти: поруч знаходиться Хотівський ліс, музей народної архітектури та побуту в Пирогово, собор Святого Пантелеймона і величезний садово-парковий комплекс “Феофанія”.
Проектом передбачено будівництво декількох житлових кварталів, кожен з яких розрахований на мешканців різного соціального статусу. Тут є двоповерхові котеджі, багатоповерхові будинки та малоповерхова забудова. Загальна площа комплексу – 30 га.
Перша черга була введена в експлуатацію в 2013-2014 роках, друга – в 2015 році. Зараз забудовник, виходячи з інформації на сайті, пропонує викуповувати квартири в третій черзі.
Від центру столиці до ЖК – близько 15 км. За київськими мірками це небагато, до того ж відносно недалеко знаходиться станція метро “Теремки”.
За словами інвестора об’єкта Ярослава Осадчого, мальовниче місце, хороша транспортна інфраструктура і невисокі ціни на початковому етапі будівництва “підкупили” його, і він вирішив інвестувати в другу чергу.
Інвестування в будівництво відбувалося через фінансову компанію. Управителем фонду фінансування будівництва “Феофаніївський” було ТОВ “Фінансова компанія Прайм”, підрядником будівельних робіт – ТОВ “Гідроінж-буд”.
У 2014 році Ярослав вніс передоплату в розмірі 10 тис грн, а протягом наступного місяця оплатив 100% суми – 614,686 тис грн. Однак квартиру у власність він так і не отримав. До сих пір намагається довести свою правоту в судах. Як до цього дійшло?
Про те, що будинок зданий в експлуатацію, Ярослав і деякі інші покупці дізналися випадково, наткнувшись на оголошення на сайті. Навіть після того, як забудовник почав передавати квартири інвесторам, підписати акт прийому-передачі покликали не всіх.
Інвестори, які все-таки вийшли на контакт із забудовником, помітили, що угода проходить з очевидними порушеннями.
Законом передбачено, що після закінчення будівництва забудовник повинен ініціювати підписання акту прийому-передачі і видати документи на право власності. Але забудовник, за словами інвесторів, знехтував правовими нормами.
Порядок підписання документів для інвесторів, який встановила ФК “Прайм”, повинен був відбуватися за наступним алгоритмом.
1. Підписання договору про участь у Фонді фінансування будівництва.
2. Підписання гарантійного листа про угоду передачі прав і зобов’язань за договором про участь у Фонді фінансування будівництва.
3. Довідка про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування.
4. Підписання акту прийому-передачі об’єкта інвестування.
5. Підписання договору з обслуговуючою компанією.
6. Оформлення прав власності на квартиру.
Однак навіть власноруч складений порядок оформлення документів забудовник не дотримався.
Від інвесторів потрібно спочатку підписати договір з обслуговуючою компанією ТОВ “Холд груп”, яку лобіює забудовник, і лише потім їм давали можливість підписати акт прийому-передачі.
Якщо ж інвестор відмовлявся підписати договір з ЖЕКом забудовника, йому не давали підписувати акт прийому-передачі.
Це досить поширена практика для новобудов. Зазвичай така схема не несе ніякої загрози для інвесторів. Забудовник лише перекладає всю відповідальність і зобов’язання з обслуговування будинку на обслуговуючу компанію.
Проблема, можливо, не була б такою гострою, якби договір з цією обслуговуючою компанією, який інвестори вперше побачили тільки перед підписанням акта приймання-передачі, не був би настільки дискримінаційним.
Ці п’ять пунктів стали подразником для багатьох жителів ЖК “Кришталеві джерела”. Робити ремонт без узгодження з ЖЕКом не можна, за будь-яке порушення правил “Холд груп” виписує штрафи, а потрапити на територію житлового комплексу можна тільки через пропуск, який потрібно придбати за додаткову плату.
“У нас є договір з ЖЕКом, в ньому все написано. Ви ж перші прибіжете, якщо у вас будуть якісь проблеми, і сусід зверху знесе несучу стіну. А як питання вирішити без штрафу? У звичайному ЖЕКу ви ці питання по-іншому не вирішите”, – коментує умови договору керівник ТОВ ФК “Прайм” Арсеній Копистира.
“Я вам більше скажу: ми ж прагнемо до Європи, а там ви взагалі не маєте права щось змінювати. Висить картина на стіні, вона там і повинна висіти до тих пір, поки ви не погодите. А якщо балкон не засклений, то він так і буде не засклений”, – знущається він.
Договір безстроковий, і відмовитися від нього в односторонньому порядку неможливо. У разі продажу квартири інвестор зобов’язується, що наступний покупець підпише договір з “Холд груп”, інакше інвестор повинен буде виплатити ЖЕКу 50 тис грн неустойки.
“Нас змушували підписати заяву, що ми не маємо до них жодних претензій, і відразу дають підписати заяву про вступ до ще не створеного ОСББ. Якщо не підписуєте заяву – не отримуєте права власності. Коли ми намагаємося в цьому розібратися і починаємо ставити незручні запитання, вони скидають відповідальність один на одного. В кінцевому рахунку ти все одно підписуєш документи, щоб не втратити квартиру”, – говорить один з інвесторів.
Виходить, що де-факто інвестори могли підписати акт прийому-передачі тільки після того, як підпишуть договір з ТОВ “Холд груп” і оформлять довіреність на представника забудовника.
Ті, хто документ все-таки підписує, все одно не володіє ніякими юридичними доказами цього: підписання акту прийому-передачі відбувається в односторонньому порядку, представник ФК “Прайм” забирає обидва примірника, і на руках в інвесторів не залишається нічого.
“Найстрашніший період – після підписання акту і до отримання прав власності. На руках немає ніяких документів, які б підтверджували, що ця квартира ваша”, – говорить Осадчий.
Велика частина інвесторів до сих пір живе без будь-яких документальних підтверджень цієї угоди, оскільки передачу прав власності на квартиру забудовник затягує на роки.
Ярослав Осадчий і ще один інвестор – Вікторія Григор’єва – спільно з іншими жителями написали колективну заяву в ФК “Прайм” і ГО “Холд груп”, вимагаючи підписати типовий договір з ЖЕКом, встановлений Кабінетом міністрів. Це не принесло результату.
Вікторія навідріз відмовлялася підписувати договір з обслуговуючою компанією і вимагала підписати акт прийому-передачі, який складений самостійно, без підписання договору з ЖЕКом.
“Я склала самостійно акт прийому-передачі, і влаштувала скандал на очах у покупців. Представники “Холд груп” злякалися шуму і зробили вигляд, що угода відбулася”, – пояснює вона.
В офісі ЖЕКу при свідках вона підписала документ, але через кілька місяців їй повідомили, що квартиру відкріпили через те, що вона не підписала документ.
“Ми ніколи нікому нічого зайвого не обіцяємо, але діємо відповідно до закону. У законі зазначено все чітко і прозоро, і якщо інвестор підписав договір і правила фонду, він з ними згоден”, – коментує ситуацію Копистира.
Будинок Ярослава був зданий в експлуатацію пізніше, але навіть після здачі в експлуатацію підписувати акт прийому-передачі Ярослава не покликали.
У первинному договорі із забудовником було зазначено, що якщо інвестор протягом двох тижнів після запрошення підписати акт прийому-передачі не з’являється в офісі забудовника, компанія має право відкріпити квартиру від інвестора.
Через деякий час Ярославу стали приходити конверти з порожніми листами від забудовника. Як виявилося пізніше, це були запрошення підписати акт прийому-передачі, які, за словами забудовника, інвестор проігнорував.
Відчувши недобре, Ярослав відправив лист компанії ФК “Прайм”, в якому вказав свою готовність підписати акт прийому-передачі, але відповіді не отримав. Через кілька тижнів Ярославу прийшла телеграма від забудовника з вимогою негайно з’явитися в офіс компанії для передачі об’єкта інвестування, але знайти офіс забудовника виявилося непросто.
За адресою, який забудовник вказав в договорі, знаходиться ТОВ “Холд груп”. В офісі йому сказали, що “ФК Прайм” знаходиться за іншою адресою, але назвати його вони не можуть. На дзвінки і листи забудовник не відповідав.
Через два тижні Ярославу прийшов лист з інформацією, що його квартиру відкріпили. Незабаром він дізнався, що його квартиру продали.
“Вони зробили вигляд, що ми ховаємося і не хочемо отримувати квартиру. 13 листопада я був у них в офісі в відділі продажів, потім 9 грудня а потім 15 грудня, але вони мене “не знайшли”. Через те, що я “переховувався”, вони звинуватили мене в порушенні договору і відкріпили квартиру”, – говорить Ярослав.
“Спочатку публікується оголошення на сайті, що ваша мережа готова до здачі. Потім дається доручення ЖЕКу обдзвонити кожного інвестора. Якщо людина за кордоном або у нього є якась поважна причина, то термін підписання переноситься. А якщо людина є в офісі, починає писати скарги і веде себе, м’яко кажучи, неадекватно, тоді настає формальна програма – буква договору. Надсилається лист-сповіщення про те, щоб людина прийшла підписати документи. Саме у цій справі ми ще й оголошення в газету давали. Є ряд газет для таких випадків” , – пояснює Копистира.
Ярослав і Вікторія досі судяться з “Гідроінж буд”. Перший суд Ярослав програв і подав на апеляцію. Кілька місяців суд переносили, а судді відмовлялися братися за цю справу.
Нещодавно Ярослав отримав повістку з Подільського районного суду, в якій було зазначено, що забудовник звинувачує Ярослава в поширенні неправдивої інформації і нанесенні шкоди діловій репутації. Сума претензій – 1,1 млн грн.
Що стосується повернення грошей за відкріплення квартири, то їх Ярославу і Вікторії повернуть не в повній сумі, бо спочатку нерухомість продавалася через договір переуступки.
Тобто інвестор купує квартиру не безпосередньо у забудовника, а у фізособи, яка вже придбала квартиру в споруджуваному будинку раніше.
Так, первинним інвестором квартири Ярослава Осадчого була якась Валентина Бурковська, яка є керівником ТОВ “Холд груп”!!!
Кінцевий покупець придбав квартиру за ціною, вказаною в момент покупки на сайті, а Бурковська заплатила на порядок нижче. Таким чином, при відкріпленні квартири забудовник повертає інвестору первинну суму, по якій продав квартиру Бурковській. Різницю в ціні забудовник залишає собі, аргументуючи це тим, що питання повної вартості інвестор повинен вирішувати з фізособою, у якої придбав цю квартиру.
За словами юриста Олексія Гончарука, підстави для втрати квартири були закладені ще в договорі про інвестування, в якому Ярослав зобов’язався підписати договір з обслуговуючою компанією.
“Кращою стратегією в даній ситуації є колективна боротьба із забудовником, так як у нього достатньо ресурсів, щоб перемогти будь-якого інвестора, який почне з ним судитися поодинці”, – відзначає Гончарук.
Головою фонду фінансування будівництва ФК “Прайм” є Копистира Арсен Михайлович – викладач кафедри міжнародної економіки Інституту міжнародних відносин КНУ ім. Тараса Шевченка.
За іронією долі в університеті Копистира читає лекції про тіньові економічні процеси і корупції в економічних системах країн Європи.
Тестем Копистире доводиться Михайло Вербенський, який в 2014 році був заступником міністра внутрішніх справ Арсена Авакова. Восени 2015 року в ЗМІ Вербенський згадувався як начальник головного штабу МВС. Сьогодні він очолює департамент аналітичної роботи та організації управління МВС.
Зовсім недавно Петро Порошенко рекомендувала до призначення 11 нових членів ЦВК. Другий в цьому списку – той же Михайло Вербенський.
Ще один важливий факт. Одним із засновників ТОВ “Гідроінж-буд” була компанія ТОВ “Глобал проперті 24”, співзасновником якого є Олександр Сівкович. Це син Володимира Сівковича – заступника глави РНБО при Януковичі, більш відомого як фігуранта справи по розгону студентського Майдану.
Коли про це вперше дізналися ЗМІ, структуру власності забудовника оперативно змінили, і кінцевим бенефіціаром став значитися Ребров Роман Анатолійович. Ребров також є власником ТОВ “Незалежна інвестиційна група”, одним із засновників якого є все той же Олександр Сівкович.
На таблиці можна побачити, яким чином пов’язані між собою люди з фонду фінансування, компанії-забудовника і ЖЕКу.
Очевидно, що ресурси громадянина непорівнянні з можливостями забудовника, і захистити свої інтереси інвестору в поодинці набагато складніше, ніж компанії.
Фінансова компанія, яка в цій системі є посередником між забудовником та інвестором, покликана захищати права інвестора, але в реальності все інакше. Як правило, це завжди кишенькове установа забудовника, яке дозволяють провертати подібні схеми.
…
